Neu für alt gilt nicht mehr
Was zunächst nach Juristerei klingt, entscheidet auf der Baustelle über Ausführung, Stillstand oder Nacharbeit. Unsere Kolumne „Alles, was Recht ist“ schaut ab sofort dorthin, wo Recht in der Bau- und Baumaschinenbranche wirkt: in Ausführung, Betrieb und Instandhaltung. Kurz, klar und praxisnah ordnet Fachanwältin Franziska Bouchard aktuelle Rechtsfragen ein und erklärt, wie sie sich auf unternehmerische Entscheidungen auswirken.
Die ersten Wochen eines neuen Jahres sind ein guter Zeitpunkt, liebgewonnene Gewohnheiten zu überprüfen und neue einzuführen. Nicht nur im Betrieb, sondern auch im Umgang mit rechtlichen Grundannahmen, die sich über Jahre in der Praxis verfestigt haben. Eine davon hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 27.11.2025 (Az. VII ZR 112/24) kassiert: den Abzug „neu für alt“ bei Baumängeln. Was über Jahre hinweg als fairer Ausgleich galt, ist Geschichte – mit spürbaren Folgen für Bauausführung, Service und Instandhaltung.
Bislang wurde in der Praxis bei später Mängelbeseitigung häufig argumentiert, der Auftraggeber habe einen Vorteil, weil das instand gesetzte Bauteil oder Bauwerk nun eine längere Lebensdauer aufweise. Dieser Vorteil sei wertmäßig auszugleichen. Das führte zu Abschlägen auf Mängelbeseitigungskosten, teils nach komplizierten Rechenmodellen zur Restnutzungsdauer.
Entscheidend ist, ob die geschuldete Leistung technisch korrekt erbracht wurde und nicht, wie lange etwas zuvor funktioniert hat.
Der BGH hat dieser Praxis eine klare Absage erteilt. Seine Botschaft ist ebenso einfach wie konsequent: Nacherfüllung ist keine Wertverbesserung, sondern die Erfüllung dessen, was von Anfang an geschuldet war – ein mangelfreies Werk. Ob der Mangel früh erkannt wird oder erst kurz vor Ablauf der Verjährung, spielt dabei keine Rolle (mehr). Ein Vorteilsausgleich findet nicht statt.
Eine wichtige Ausnahme bleibt: die sogenannten „Sowieso-Kosten“. Gemeint sind Mehrkosten, die auch bei ordnungsgemäßer Erstherstellung angefallen wären, etwa weil eine technisch veraltete Lösung heute nicht mehr zulässig ist oder sich Normen geändert haben. Diese Kosten sind weiterhin abzugrenzen. Pauschale Abschläge tragen jedoch nicht mehr.
Für die Bau- und Baumaschinenbranche bedeutet das eine klare Verschiebung der Aufmerksamkeit: Ausführung, Dokumentation und Schnittstellenmanagement rücken einmal mehr in den Vordergrund. Für Bau- und Projektleiter gilt: Sorgfältige Dokumentation sämtlicher Bauleistungen ist unerlässlich, insbesondere bei verdeckten Arbeiten, die später nicht mehr einsehbar sind. Empfehlenswert sind regelmäßige Zwischenfeststellungen mit allen Beteiligten, um den Ausführungsstand zu dokumentieren und eventuelle Mängel frühzeitig zu erfassen. Zudem sollte bereits während der
Bauausführung auf sinnvolle Wartungsverträge hingewirkt werden, um den nachhaltigen Werterhalt der Anlagen sicherzustellen.
Nutzen Sie Checklisten, Fotodokumentationen und Protokolle, um den Bauablauf lückenlos nachzuweisen – das schafft Klarheit und minimiert Risiken bei späteren Auseinandersetzungen. An Bedeutung verlieren im Gegensatz dazu Rechenmodelle zur Nutzungsdauer. Denn: Entscheidend ist, ob die geschuldete Leistung technisch korrekt erbracht wurde und nicht, wie lange etwas zuvor funktioniert hat.
Diese neue Klarheit verkürzt Diskussionen und reduziert Interpretationsspielräume. Gleichzeitig erhöht sie die Anforderungen an Organisation und Nachweisführung. Wer Leistungen erbringt, muss sie nicht nur technisch sauber ausführen, sondern auch so dokumentieren, dass sie für Dritte nachvollziehbar bleiben. Gerade im Zusammenspiel von Bauunternehmen, Herstellern und Betreibern entscheidet die Qualität der Schnittstellen darüber, ob Verantwortung klar zugeordnet werden kann oder ob im Nachhinein umverteilt wird. Alles, was Recht ist – aber so, dass es auf der Baustelle weiterhilft.